万众期待之下，楼市新政终于出台。昨天，国土资源部和住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》聚焦中小城市去库存，提出住房供应偏多市县住宅用地供应将减少直至暂停计划供应，而对于未开发的房地产用地可通过调整规划进行转型利用。此外，通知还明确了商品住房可作为棚改安置房和公共租赁住房房源。
专家解读
中原地产首席分析师张大伟表示，梳理《通知》内容，具体有4条。一是有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；二是优化住房供应套型，促进用地结构调整；三是多措并举，统筹保障性安居工程建设；四是部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。
要点1 住房偏多城市要减少供地
《通知》提出，要有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模。对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场情况有效增加住宅用地供应规模。
省级住房城乡建设主管部门要对住房的建设总量、供应结构、空间布局和开发进度统筹安排。住房供过于求的，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度。按照稳定市场的原则，指导市、县国土资源主管部门合理确定商品住房用地供应规模，并对保障性安居工程和棚户区改造年度任务所需用地应保尽保。
>>解读
三四线城市仍存崩盘风险
从全国楼市看，市场已严重分化。一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。在目前经济发展不均衡的情况下，一二线城市房价易涨难跌。而从全国房地产市场看，很多城市的库存积压已非常严重，局部三四线市场即使在救市的情况下，仍有崩盘的风险。
《通知》中要求“住房供过于求的，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度”，这句话恰恰最难做到。住房供过于求的都是依赖土地财政的，地方控制出让规模后财政如何运转，需要更多部门的协调。除非后续有定量的规定，否则这一政策对市场的影响将非常“感性”。
要点2 未开发房地产用地可转型利用
《通知》提出，房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其他产业投资。
《通知》要求立足市场实际，对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型作出调整，支持居民自住和改善性住房需求。
>>解读 住宅项目转商业项目难度较大
“对未开发房地产用地可转型利用”，这一政策对市场来说有一定积极影响，特别是对一些过去盲目建设大户型的项目，可能会有改规的可能性，但整体看，难度非常大。《通知》明确针对的是“房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县”，可见符合转换用途标准的房地产用地多指住房项目。在土地类别中，住宅地最贵，商业地其次，其他类型的土地基本不值钱。而对于连住宅都过剩的城市，做商业的难度更大。
要点3 商品住房可作为棚改安置房等
《通知》明确，整体购买在建房地产项目用于棚改安置房和公共租赁住房，或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地的，允许其适当调整规划建设条件，优化户型结构，并完善配套用地手续。
《通知》提出要多措并举，统筹保障性安居工程建设。进一步加大住房保障货币化工作力度，市、县可以将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源。
>>解读 房地产市场政策将会继续宽松
两会过后，一系列部门与城市纷纷出台楼市调整政策，《通知》中提到的“将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源”，可以说是对两会房地产调整意向的具体落实。
从有关方面的一系列举措来看，2015年房地产市场的政策面明显会继续宽松。
要点4 两部门将联手监督房地产市场
《通知》提出，要加强部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。今后，房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为的房地产开发企业，以及违反有关资质管理规定的房地产开发企业，国土资源主管部门可根据住房城乡建设主管部门提供的信息，限制或禁止其参与新出让房地产用地的竞买。对在土地市场中有违法违规行为的房地产开发企业，住房城乡建设主管部门可依据国土部门提供的信息予以处罚；情节严重的，依法注销其资质证书。
《通知》要求，省级国土资源、住房城乡建设主管部门要加大对市、县工作的指导、监督和检查力度，落实地方政府主体责任，既要防止不作为，又要防止乱作为。住房建设规划、年度实施计划和住房用地供应年度计划要报同级人民政府审批后实施，并向社会公开。
>>解读 “变”能否“通”关键在去行政化
目前我国的房地产业在“去行政化”过程中分化格局严重，去库存化压力山大。东、中、西部，大、中、小城市，如何分类调控、因地制宜，不调、微调、大调，分寸如何拿捏，考验着地方政府。
土地用途“变”，套型结构“改”，都属于政策的变通。“变”能否“通”，关键在是否置身于“去行政化”进程之内，既要防止不作为，更要防止乱作为。省级人民政府负总责，市县人民政府负主体责任，有关部门要认真履职，确保措施不落空、不跑偏。工作不到位的要责成整改，对有关责任人进行问责。特别是涉及相关土地出让价款变化、补缴等问题，要向社会公开，接受社会监督。
业内观点
热点城市房价或迎温和上涨
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从《通知》的具体内容来看，新规更多在于为解决目前我国三四线小城库存过剩、土地供应无序的问题。
胡景晖表示，《通知》主要是通过允许合理调整户型支持自住和改善性需求，将部分房屋转化为棚改安置房和公租房房源，以及调整已供应但尚未开发的土地用途和规划条件，引导开发企业建设新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等类型地产的方式，从而实现存量过剩城市土地供应和商品房库存多元化的消化。
胡景晖认为，对于存量高企的部分三四线小城来说，将从供应和消化两个方面逐步扭转现阶段供应严重大于需求的问题，从而逐步稳定地方市场的房屋销售价格，引导地方城市房地产市场向平稳健康的方向发展。对于供大于求的城市来说，这一政策在一定程度上是一项利好，但远不及此前很多人的预期。
《通知》中对于市场基本面供不应求的城市，也做了供应方面的要求。“住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅供应规模。”胡景晖对此表示，从这一表述来看，《通知》对于部分热点城市市场可能的回暖也做了供应上的考虑，要求这类城市加大住宅规模供应。由此也可以看出，宏观楼市目前供不应求的城市未来一段时间或将迎来楼市逐步回暖，市场成交量上升，价格温和上涨。
新政形式意义大于实质内容
中原地产首席分析师张大伟表示，两部门新政可执行的内容不多，但从影响来说，这一政策本身就代表了未来的政策方向，未来将有更多的政策出台。
张大伟指出，2015年房地产救市政策将出现两个特点：一是密集，从各地看，目前已有多地发布房地产刺激政策，预计后续各部门都会出台类似微调政策，释放有利市场回暖的信号；二是深度，面对楼市成交持续低迷的局面，2014年下半年起，各级政府纷纷出招托市，福建、江西、湖北、湖南、河北、河南、宁夏等省份，针对房地产行业发布综合性文件，从土地供应、住房信贷、公积金、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等多个环节着手，刺激购房需求入市；北京、上海作为最重要的一线核心城市，均在去年第四季度对普通住房标准作出较大幅度调整，普宅标准与住房信贷、公积金、税收优惠等多个涉及购房成本的环节直接相关，因此对市场的利好作用显著。
张大伟表示，今年房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，并有望在营业税征收、部分一线城市限购等环节进一步放开。地方政府还将直接出台税费减免、购房补贴等多种救市政策。同时，继续通过保障房建设以及住房救助补贴的方式来解决困难家庭的住房需求。
参考消息网3月25日报道 港媒称，福建成为中国今年最先放宽购房政策的省份，加深了外界对于近期会有更多支持房地产市场的举措出台的预期。
据香港《南华早报》网站3月24日报道，不过此举的效果尚待观察。迄今为止，一些官员在口头上的支持和货币政策的放松都未能让房地产市场走出低迷。许多开发商将销售增速目标调低到一位数。
据福建媒体近日报道，根据日前出台的新规定，除购买别墅外，个人购买首套房、首改房（首套改善性住房，含一手和二手），不论其面积大小，均可享受首套房有关优惠政策。对于缴存住房公积金的职工，如果是首次申请公积金贷款，首付比例降低至20%。而首改房的认定标准广泛，只要再次购房的设施更新更好、或面积更大、或距离孩子就读的学校更近等，都可以认定为首改房。
提供房地产顾问服务的合富辉煌集团的首席市场分析师黎文江说：“政府会出台更多举措来稳定房地产市场，但是不大可能出现重大的刺激手段。”
黎文江说，开发商会通过降价来加快消化库存，同时推出迎合高端需求的产品。
在福建采取鼓励购房的举措之前，济南、广州等地都降低了首套房购买者申请公积金贷款的首付比例。
李克强总理3月早些时候说，中国政府支持居民自住性住房和改善性住房需求。有媒体报道说，类似举措可能会在全国推广，降低公积金贷款购房首付比例。
根据福建的新规定，各级财政可以安排专项资金，通过国有投资公司参股房地产项目或收购库存商品房，作为共有产权住房面向在自贸区、各类科技园区工作的人才销售。包括被称为“鬼城”的内蒙古鄂尔多斯在内的一些地方已经采取了这一举措。
除此之外，去年下半年以来，市场一再猜测北京、上海、广州这些一线城市很快将放松购房限制。迄今为止，官方并未证实采取了这样的举措。
一些经济学家预计，中国央行还将降低利率，从而会降低开发商的融资成本，并减轻购房者的经济压力。自去年11月以来，央行已经两度降息。
尽管政策出现利好，今年前两个月的房地产数据依然令人失望，全国商品房销售面积同比下降16.3%，降幅比上年全年扩大8.7个百分点。
参考消息网3月2日报道 港媒称，与去年春节楼市的翘尾行情不同，羊年春节内地房地产市场只能用冷清来形容。
据《香港商报》3月2日报道，假期看房、返乡置业等往年的“常规动作”，今年都无法使楼市成交有所起色。库存高企，房价整体停下上涨步伐，不少城市房价连降数月，买卖双方都显得信心不足。政策层面，不动产登记正式实施，各地新一轮政策暗流涌动，楼市能否从当下“暂停”状态下“重启”，成为2015年内地房地产市场一大悬念。
虽然1月楼市数据“寒意阵阵”，但在春节假期之前，大家还在谈论一二线城市的假期看房，以及三四线城市返乡置业潮可能带来的楼市回暖。从实际情况来看，这种期望显然是落空了。
四大一线城市中，2月北京商品住宅市场预计有10个项目入市，供应量直线探底，开发商在这期间的推盘意愿也不强烈，大多数售楼处都在春节期间关门谢客。广州2月18日至2月20日仅成交5套，且均分布在郊区县，中心六区零成交。深圳2月初至春节假期，没有一个新盘开盘。只有上海长假7天成交商品房33套，近5年来成绩仅次于2013年春节同期。
报道称，一线城市楼市的遇冷，很大程度上还与开发商的“有意为之”不无关系。虽然在取消限购限贷等一系列救市政策刺激下，一线城市楼市在去年9月份之后明显好转，但也远远称不上发展势头良好。趁着春节假期休息一下，为2015年「金三银四」的冲刺攒足力气显得更为靠谱。进入2月份以来，一线城市的开发商们无论是领取预售许可证、推出新房源的积极性，还是售楼处推出的促销和优惠力度都十分有限，直接导致销售量表现冷清。
与一线城市不同，二三四线城市的成交遇冷则更多是市场温度的直接体现。这些城市的楼盘，在春节前就将目光瞄准从一线城市返乡探亲的潜在客户。这些人普遍在一线城市工作多年，收入水平相对于家乡城市属于高收入阶层，但是在一线城市大都只能长期租房，这部分人群往年都能给二三四线城市在春节期间带来不少成交量。不过从今年整体情况来看，这个春节成交“窗口期”处于休眠状态。人们利用春节假期忙于探亲、旅游，但是看房和购房在许多人的假期行程单上消失了。
中原地产首席分析师张大伟表示：“因为假期全部在2月份，2月份的数据将非常低迷并影响到3月份上半月。本轮从2014年9月开始的复苏，并不强劲。而且持续时间较短。后市走势有待政策继续加码。”
1日上午9时42分，江苏徐州市居民邢卫锋和赵媛媛夫妇在徐州市不动产登记局服务大厅接过国土资源部部长姜大明颁发的不动产产权证书，标志着内地第一本不动产产权证诞生。
在房地产政策层面，近期一个重要消息就是今年3月1日《不动产登记暂行条例》实施，其对于房地产市场的影响却引起普遍关注，主要原因在于全国房产信息的联网和信息将共享，这是房地产税征收的重要前提之一，是房地产调控从之前的交易环节调控转变到存量环节调控的重要标志性事件。
业内人士分析，不动产登记本身和房价涨跌无必然联系，不过在市场冷清，各地出现政策放松预期的时间节点上，不动产登记作为房地产税前提的信号，将在一定程度上影响市场走势。
参考消息网3月2日报道 外媒称，随着春节期间购房需求的下降，2月份中国新建住宅价格环比出现下跌。春节期间一般是售房淡季。
据美国《华尔街日报》网站2月28日报道，根据中国房地产指数系统当天提供的数据，2月份中国新建住宅平均价格环比下跌0.2%，扭转了1月份的上涨趋势。1月份中国新建住宅平均价格出现9个月以来的首次上涨，环比涨幅为0.2%。
从同比来看，2月份中国新建住宅平均价格下跌3.8%，跌幅大于1月份的3.1%和去年12月份的2.7%。
在100个样本城市中，有39个城市的价格上涨，61个城市下跌。而1月份有56个城市下跌。
市场担心，房地产市场下行可能引起比预期更严重的经济减速。
新建住宅平均价格的环比跌幅虽然较2014年有所收窄，但同比跌幅却在扩大。
报道称，房地产开发商正苦于应对中小城市房地产开发利润下降和供大于求的现状，但他们希望今年形势能有所好转。中央政府和地方政府都在放宽对房地产市场的控制，包括放宽购房限制、贷款规定和放贷限制。
中国央行2月28日宣布下调基准利率，这是近4个月以来第二次下调基准利率。此外，央行还于2月早些时候下调了银行存款准备金率。这些政策的出台有望释放更多资金，促进借贷。
中国指数研究院称：“在节前下调银行存款准备金率有助于改善流动性、降低融资成本和稳定市场信心。”该机构预测，中国房地产市场将于3月份回暖。
标普公司最近预测，今年上半年，中国住房价格和销量仍将继续调整，住房销量有望在下半年上涨。
标普公司还表示，中国房地产市场的复苏在不同地区将有不同表现。一线城市将首先复苏，而中小城市仍有可能面临存量过大的负担。
责编：刘艺
来源：参考消息网
